随着房地产市场调控政策的不断升级，北京作为中国的首都和经济中心，其房产税费政策一直备受关注，2021年，北京在房产税费方面出台了一系列新的规定，旨在进一步规范房地产市场，促进房地产市场的健康发展，本文将全面解读这些新规定，并探讨它们对房地产市场及购房者、投资者的影响。

契税调整

1 契税征收范围扩大

根据最新规定，北京市契税征收范围进一步扩大，不仅包括了房屋买卖、赠与和交换等常见情形，还将部分特殊情况纳入征收范围，通过拍卖取得土地使用权、以作价投资方式承受土地使用权等行为,均需缴纳契税。

2 契税税率调整

在税率方面，北京市对契税进行了调整，具体而言，对个人购买家庭唯一住房且面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；对个人购买家庭唯一住房且面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，而对于非家庭唯一住房，无论面积大小，均按3%的税率征收契税。

个人所得税调整

1 住房租金收入纳入个税

根据新规定，个人出租住房取得的租金收入需纳入个人所得税的征收范围，这意味着，房东在享受租金收益的同时，也需要承担相应的纳税义务，对于个人转租住房取得的收入,同样需要缴纳个人所得税。

2 个税优惠政策调整

为了鼓励居民改善居住条件，北京市对个人所得税政策进行了调整，具体而言，对于符合条件的个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，可享受个人所得税优惠政策，对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

土地增值税调整

1 土地增值税预征率提高

为了增加土地增值税的财政收入，北京市提高了土地增值税的预征率，具体而言，对房地产开发项目（包括保障性住房项目）的土地增值税预征率进行了上调，这一举措旨在通过增加土地增值税的预征压力,促使开发商加快项目开发进度并减少囤地行为。

2 土地增值税清算规则完善

北京市还完善了土地增值税的清算规则，根据新规定，对于符合清算条件的项目（如项目竣工验收后），纳税人需按规定进行土地增值税清算并缴纳税款，这一举措有助于规范土地增值税的征收管理,防止税收流失。

印花税调整

1 印花税税率调整

在印花税方面，北京市对部分合同的印花税税率进行了调整，对于土地使用权出让合同、土地使用权转让合同以及商品房销售合同等涉及房地产交易的合同，印花税税率从原来的0.05%调整为0.03%,这一调整降低了房地产交易环节的印花税负担。

2 印花税优惠政策取消

值得注意的是，北京市还取消了部分印花税的优惠政策，对于个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房所签订的借款合同（包括商业贷款和公积金贷款），不再免征印花税,这一举措旨在通过增加印花税负担来抑制投机性购房行为。

影响分析

1 对购房者和投资者的影响

从购房者和投资者的角度来看，这些新规定无疑增加了他们的税负，例如契税税率的调整、个人所得税政策的收紧以及印花税优惠政策的取消等举措都增加了购房成本，这可能会在一定程度上抑制购房需求特别是投资性购房需求从而有利于稳定房价水平，同时对于出租者来说也增加了税负从而可能影响到租金水平和出租意愿，但长远来看这些措施有助于促进房地产市场的健康发展实现“房住不炒”的目标。

2 对开发商和中介的影响

对于开发商和中介而言这些新规定也带来了一定的影响，例如土地增值税预征率的提高和清算规则的完善增加了开发商的税收成本从而可能影响到项目的盈利能力和开发进度，此外印花税的调整也增加了中介机构的运营成本,但另一方面这些措施也有助于规范市场秩序减少税收漏洞和违规行为的发生从而有利于行业的长期发展。

结论与建议

综上所述2021年北京房产税费最新规定在契税、个人所得税、土地增值税和印花税等方面进行了多项调整这些措施旨在进一步规范房地产市场促进房地产市场的健康发展，对于购房者和投资者来说需要关注这些变化并合理规划自己的购房和出租行为以应对可能的税负增加；对于开发商和中介机构来说则需要加强财务管理和合规意识以应对税收成本的增加和监管力度的加强,同时政府也应继续完善相关配套政策如提供税收优惠和补贴等措施以支持居民改善居住条件促进房地产市场的平稳健康发展。